¿Comprar casa o alquilar? En la mayoría de países desarrollados existe una fuerte cultura de compra del inmueble en el que se desea vivir. En España, por ejemplo, más del 75% de la población es propietaria de al menos una vivienda. Tenemos la percepción de que ‘invertir’ en la casa o piso en el que vivimos es una buena decisión, y que alquilar es equivalente a tirar dinero a un foso, o lo que es peor, pagarle la casa por fascículos a nuestro arrendador. Aunque comprar suele ser una decisión financiera sólida a largo plazo, no siempre es mejor alternativa que alquilar. En esta entrada de mi blog explico por qué.
1. La revalorización de los bienes inmuebles solo ha batido a la inflación de manera marginal a lo largo del tiempo
Es fácil dejarse llevar por el optimismo cuando vives en una ciudad en el que el precio de la vivienda se ha estado revalorizando últimamente muy por encima de su media histórica, por ejemplo, en Toronto, San Francisco o Londres. Sin embargo, la evolución del precio de la vivienda a lo largo de la historia no ha sido tan maravillosa como parece a simple vista. Esto lo explica muy bien Robert Shiller en su libro ‘Exuberancia Irracional‘, en el capítulo 3: ‘Perspectiva Histórica del Mercado Inmobiliario‘.
Es sorprendente, pero no ha existido un incremento continuado en el precio real (neto a la inflación) de inmuebles estadounidenses en los últimos 140 años. Lo que sí que se ve es un alto crecimiento desde 1990 (tras el tremendo boom en el mercado de las acciones).
Mientras que es cierto que a muy largo plazo los precios se han ido incrementando de manera moderada, a corto plazo y medio plazo el mercado inmobiliario no es una garantía de preservación del capital. He aquí el primer problema de comprar. A no ser que quieras mantener el inmueble por más de 10 años, vas a tener que asumir cierto riesgo de mercado. Al ser compras típicamente apalancadas (con buena cantidad de deuda por detrás en forma de hipoteca), pequeños movimientos en el mercado tienen un impacto muy alto en el equity (capital) que tenemos en el activo. En casos extremos, se puede llegar a la situación en la que para vender tu piso tienes que pagar ya que el valor de la hipoteca supera el valor de mercado del propio inmueble. Esta es una situación en la que tu equity en el piso es negativo.
¿La inversión de tu vida?
¿Por qué la gente entonces tiene esa impresión de que comprar un inmueble es una ganga? En general, el ciudadano promedio no entiende muy bien conceptos como la inflación o el retorno de la inversión. La mayoría de personas tienden a comparar el precio de compra con precio de venta sin tener en cuenta otros factores. En realidad, no vale comparar el precio de venta con el de compra mientras obviamos parte de los costes y la tasa de inflación. Hay costes asociados a poseer la vivienda (costes de mantenimiento, seguro, impuestos y demás) que fácilmente pueden suponer un 2% (anual) del valor de la propiedad, y que la gente tiende a obviar cuando realizan sus cálculos.
Supongamos que compraste un piso en 1980 por $100,000 y que lo vendiste en 2020 por $1,000,000. ¡Guau! menudo retorno, un 6% anualizado. El problema lo tienes cuando empiezas a incluir ciertos costes que incurriste por el camino más el efecto de la inflación. Asumiendo costes de mantenimiento, reparaciones, seguro, impuestos y demás de un 2%, el retorno nominal ya baja de un 6% a un 4%. Descontando ahora la inflación anual promedio del 3% desde 1980, nos quedamos con un retorno real de un 1%. De repente la inversión ya no parece tan fantástica.
Como nota comparativa, el S&P500 ha tenido retornos anualizados reales en esa misma franja de tiempo de cerca del 6% (y al S&P500 no hay que repararle el techo, cambiarle las tuberías ni repintarlo cada ciertos años).
2. Al comprar, los costes son más complicados de predecir que al alquilar
Costes de mantenimiento, reparación, impuestos y demás son mucho más complicados de predecir que el coste del alquiler. Es cierto que el precio del alquiler es sensible a la inflación, pero en general sigue siendo más estable y fácil de predecir que muchos gastos extraordinarios que tiene el dueño del piso. Esta es una de las grandes ventajas que tiene alquilar frente a comprar.
Por otro lado, cuando el piso es tuyo, tiendes a gastar dinero en ‘mejoras’ que en realidad no generan ningún equity o valor en el inmueble ni en el mercado ni a la hora de venderlo.
3. El coste de oportunidad al comprar es grande
A continuación, un ejemplo práctico del coste de oportunidad que incurres al poseer un piso. Imagínate que, tras años de sacrificio, el piso es tuyo. Pongámonos que el valor de mercado es de €400,000. Felicidades, has pagado todas las letras de la hipoteca y cumplido el sueño americano. Veamos ahora cuál es tu coste de oportunidad. Asumamos que la revalorización anual del piso está estimada en un 2.5%. ¿Qué pasaría si vendes esa casa, incluyendo los costes de transacción, por €375,000 e inviertes esa cantidad en los mercados de equity y bonos a un 6% de retorno esperado?, ¿Cuál es el coste de oportunidad?
En este caso, el diferencial entre el 6% de porfolio de acciones y bonos y el 2.5% de revalorización de la casa es de 3.5%. Si aplicamos este 3.5% al valor neto de venta de €375,000, llegamos a un coste de oportunidad de unos €13,125 euros al año. Si puedes alquilar una casa de semejantes características por menos de este valor, quizás te compense optar por alquilar en vez de mantener el piso en tu propiedad. Este es un análisis puramente económico que obvia otras ventajas de alquilar o tener el piso en propiedad, pero vale perfectamente como base para que os hagáis una idea de qué importante puede ser el coste de oportunidad cuando tenéis tanto tiempo parado en un activo.
El presentado es un caso muy específico, pero en general el coste de oportunidad al depositar dinero en un activo inmobiliario es alto. Si el depósito que tienes que poner por un piso es de 50,000 euros, ese es dinero que dejas de poder invertir en otros activos productivos. Si tienes equity en una propiedad por valor 1,000,000 de euros, ese también es dinero que no estás pudiendo invertir en otros activos.
4. Falta de liquidez y peso psicológico de la deuda cuando compras
Un inmueble no es un bien líquido. Cuesta tiempo comprarlo y venderlo y tiene costes de transacción asociados muy elevados. Otro tema importante es el aspecto psicológico, y es algo que se suele obviar. Cuando compras casa y ‘echas raíces’, sueles dejar de considerar oportunidades laborales y de prosperar en otras geografías. En general, dejas de ser tan agresivo desde un punto de vista de tus ingresos.
A no ser que la zona en la que compras el inmueble sea un centro laboral potente, tipo San Francisco o Hong Kong, la realidad es que te puedes estar pegando un tiro en el pie desde un punto de vista de generación de riqueza. Si eres joven , tienes una buena proyección, y no vives en una zona donde haya mucha demanda de trabajo, yo consideraría alquilar como una mejor opción. Veremos cómo evoluciona este punto ahora postpandemia con el tema teletrabajo.
5. Alto riesgo idiosincrático al comprar pues tienes buena parte del patrimonio en un activo no diversificado
Cuantas veces he escuchado decir: «Las acciones (incluidos fondos de inversión y ETFs) tienen un riesgo mucho más alto que los inmuebles, tan solo hay que mirar la volatilidad de los precios para darte cuenta».
Lo primero que opino al respecto, es que volatilidad no implica necesariamente riesgo. Hace años que se dejó de pensar de esa manera. Existe una gran parte de ruido y volatilidad en el mercado de las acciones que se puede reducir a 0 diversificando. Hablaré de este tema en entradas futuras. Lo segundo es que, incluso cuando la volatilidad de un índice del mercado de acciones, por ejemplo el S&P500, es más elevada que la del mercado inmobiliario, esto no implica que estés asumiendo menos riesgo si decides utilizar tu capital para comprar una vivienda.
Cuando compras un activo específico, el riesgo idiosincrático (el riesgo ligado a ese activo en concreto) que asumes es muy alto. ¿Qué pasa si de repente hay una plaga en tu edificio?, ¿Y si sube el nivel del mar y te quedas sin bajo?, ¿Qué pasa si las empresas o empleo se van?, ¿Qué pasa si la natalidad baja de manera brusca en ese área y la demanda de pisos cae en picado?
Quizás el mercado de la vivienda en general siga boyante, pero como tengas la mayor parte de tu capital ‘invertido’ en un inmueble y a éste le pase algo serio, la llevas clara. Sin embargo, si una empresa de las 500 que componen el S&P500 se va al garete, esto apenas va a afectar al valor del índice. El riesgo idiosincrático que asumes al comprar un activo específico puede ser más perjudicial para tus intereses económicos que el asumir una, a priori, mayor volatilidad en otro tipo de producto más diversificado.
A favor de la compra
He creado este artículo desde un punto de vista de defensa del alquiler, pero existen varias ventajas de comprar el inmueble que no podemos obviar.
1. Facilidad para apalancarse (levantar deuda)
La primera es la facilidad para realizar una compra apalancada. Es más fácil levantar 300,000 euros de deuda a 2.5% de interés vía hipoteca que si pides un préstamo para invertir el dinero en bolsa. Este préstamo ya ni te lo darían. Al estar apalancado, cualquier retorno, positivo o negativo, se acentúa. Si el valor del piso sube, aunque solo sea ese 3% del que hablábamos ahí arriba, el valor de tu equity va a subir un múltiplo de esta cifra. Imagina que compras un piso de 100,000 euros con una hipoteca de 75,000 (es decir tu equity en el piso es de 25,000 euros). Si el valor del piso sube un 3% (unos 3,000 euros) en un año, tu retorno sobre tu capital sería de 3,000/25,000 = 12%, cuatro veces mayor a la revalorización del inmueble. Esto se da porque usamos un ratio de apalancamiento de 4 a 1.
El apalancamiento es un arma de doble filo. Ya comentamos antes qué pasa si el piso baja considerablemente de precio y el valor de la hipoteca es mayor que el valor del piso en el momento de la venta. Es posible llegar a tener que pagar por vender tu propio inmueble. Llegar a una situación de equity negativo en tu casa no es una experiencia agradable, especialmente si te ves en la necesidad de vender.
2. Los bienes inmobiliarios son un buen refugio contra la inflación
La segunda ventaja de comprar es que, pese a cierta volatilidad a corto plazo, los bienes inmuebles han resultado ser buenos refugios de valor contra la inflación. Los alquileres, sin embargo, suelen subir de manera fuerte cuando la inflación aprieta. De hecho, uno de los problemas que ha tenido el alquiler en muchos países, como Estados Unidos, es que se ha venido revalorizando los últimos años a un ritmo más alto que el propio CPI, es decir, a mayor ritmo que la cesta promedio de productos y servicios.
Los bienes inmobiliarios también suelen exhibir un nivel de correlación relativamente bajo con las acciones y los bonos, por lo que pueden ayudar a diversificar tu portfolio.
3. No es necesaria gran disciplina para repagar la hipoteca
La tercera ventaja de comprar, y quizás más importante, es que repagar una hipoteca requiere de poca disciplina, mientras que ahorrar e invertir en activos productivos requiere de mucha. La gente no deja de pagar al banco por irse a tomar unas cervezas o ir a comprar su café de 5 euros de cada domingo en el Starbucks, saben que han puesto la casa como garantía subsidiaria y que tienen que pagar sí o sí, si no quieren perderla. Sin embargo, si ganas 1,500 euros al mes y 500 se te van en alquiler, quizás es más complicado ahorrar e invertir en fondos indexados esos 300 euros que deberías sacar de los 1,000 resultantes. La disciplina de ahorro e inversión hay que crearla, cuando le debes dinero al banco y tienes una hipoteca de 300,000 euros por detrás la disciplina viene impuesta.
He creado este blog para que la gente utilice el dinero de manera más inteligente. Si optas por alquilar y te cuesta tener suficiente disciplina para ahorrar e invertir, un buen consejo que te puedo dar es el siguiente: Invierte en ti mismo primero. ¿Qué significa esto? Significa que lo primero que deberías hacer cuando recibas la nómina es destinar esos 350 euros (o la cantidad que sea) a invertir. Antes de empezar a gastar lo que te ha entrado, inviertes en activos productivos que te van a otorgar retornos en el futuro. Algunos brokers o gestores permiten automatizar las aportaciones mensuales, lo que facilita este proceso.
Antes de invertir, también te recomiendo que leas cuales son los 4 pasos básicos que deberías de dar para estar plenamente preparado.
Invertir en bienes raíces o inmobiliarios es una buena opción, pero la casa en la que vives no es una inversión en si y no deberías tratarla como tal
Las inversiones inmobiliarias tienen 4 palancas de valor:
- El cash-flow
- La revalorización del activo en sí
- La amortización de la deuda
- El valor que proviene de ventajas fiscales vs otro tipo de activos
Cuando compras una casa para invertir, generalmente es porque la vas a explotar, por ejemplo, alquilándola. Es ahí cuando de verdad te aprovechas de las cuatro palancas de valor de un bien raíz o inmueble. Sin embargo, cuando compras una casa para vivir, matas la pata del cash-flow, que posiblemente es la palanca más estable y, dependiendo del inmueble, puede representar más de la mitad del valor total de la inversión.
Por ello, opino que comprar una casa para vivir es muy raramente una inversión. Con esto no digo que no debamos estudiar y analizar la propiedad, o que no debamos tratar de generar equity en la transacción comprando más barato que el valor de mercado. Pero en general, no te engañes a ti mismo, comprar una casa para vivir puede ser o significar muchas cosas, pero no es una inversión.
¿Alquilar o comprar pues? Alquilar puede ser una buena alternativa a comprar si eres disciplinado con tus ahorros y aprendes un mínimo sobre finanzas e inversión
En esta entrada hemos visto diferentes motivos de por qué alquilar puede ser una buena alternativa a comprar:
- Cuando alquilas el coste es muy fácil de predecir. Cuando compras un bien inmueble hay muchos costes complicados de predecir, alguno de ellos de cuantía importante.
- El alquilar no te ata a ninguna localidad, lo que es muy positivo si no vives en un gran centro urbano y quieres prosperar laboralmente.
- Es muy complicado diversificar tus inversiones inmobiliarias en bienes físicos. Cuando compras una casa el riesgo idiosincrático que asumes es muy elevado.
- Cuando compras un inmueble el coste de oportunidad es muy alto, ya que, por regla general, requiere aportar una cantidad respetable de capital. Piensa que, al hacerlo, estás dejando de invertir esta cantidad alta de dinero en otros activos productivos.
- Una casa es un activo no líquido con costes de transacción elevados. Cuando alquilas, puedes dedicar una cantidad mayor de dinero a activos líquidos y bien diversificados.
- La futura revalorización media de un inmueble es muy difícil de predecir. Desde un punto de vista histórico, el mercado no ha crecido de manera tan espectacular como la gente se piensa (tan solo un 1-1.5% anual por encima de la inflación).
- Cuando vives en tu propia casa, estás matando una de las palancas de valor que hace que las inversiones inmobiliarias sean muy rentables (el propio alquiler). Por ello, la casa en donde vives no debería ser considerada una inversión como tal.
- Si alquilas, debes ser disciplinado con tus ahorros e invertir antes de gastar el dinero en productos discrecionales que no necesitas.
Espero que os haya gustado esta entrada. Si tenéis cualquier duda os invito a que la dejéis en la caja de comentarios.
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Sobre mí
¡Hola! Me llamo Manuel, soy español, ingeniero industrial y MBA, resido en Londres y tengo 33 años. El principal motivo por el que he creado este blog es que me he dado cuenta de que la mayoría de las personas no entienden conceptos de finanzas personales e inversión básicos.
- Creo que encontrar la estabilidad financiera tiene impacto extremadamente elevado en la vida de las personas
- Pienso que tener una base de conocimientos financieros y de inversión sólida cuesta relativamente poco, no es un tema excesivamente complejo, aunque haya mucha gente en la industria financiera que lo quiera
- Creo que contenido de carácter financiero al que se puede acceder hoy en día en habla hispana, es escaso y en general de no muy alta calidad
Por ello, te invito a que te unas a esta comunidad para mejorar tus conocimientos en finanzas personales e inversión. Seguro que podemos aprender muchas cosas juntos.
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