En pasadas entradas hablamos de lo que se conoce como inversiones tradicionales: acciones, bonos y equivalentes al efectivo. Dentro de las inversiones alternativas se recogen todas aquellas que no se consideran inversiones tradicionales. En este artículo enumero las más importantes.
Propiedades Inmobiliarias / Bienes raíces (Real Estate)
Dentro de esta categoría se encuentra la inversión directa en propiedades residenciales y/o comerciales. Al comprar bienes raíces, por regla general, esperamos dos fuentes de retorno. La primera es la debida a la apreciación del propio inmueble, la segunda, algo más estable y predecible, es debida a los rendimientos de alquiler.
Ventajas de la inversión directa en bienes inmobiliarios:
- Una de las ventajas de la inversión en bienes raíces es la relativa baja correlación de los retornos frente al mercado de las acciones. Pinchazos en el mercado de acciones pueden provocan recesiones en el mercado inmobiliario, pero suele haber una demora de uno o dos años entre ambos.
- Otra ventaja es la relativa al tratamiento fiscal de los ingresos de explotación de un inmueble. En la mayoría de países, el tratamiento fiscal suele ser ventajoso al compararlo con el que reciben los activos financieros (acciones, bonos, etc.).
- Otro aspecto positivo de la inversión directa en inmuebles es la facilidad para apalancarse (pedir dinero prestado al banco en forma de hipoteca para comprar el activo). Esta facilidad de apalancamiento hace que los retornos (positivos o negativos) sobre el capital invertido se multipliquen. Imagina que compras un piso de 100,000 euros con una hipoteca de 75,000 (es decir, tu equity en el piso en el momento de la compra es de 25,000 euros). Si el valor del piso sube un 3% (unos 3,000 euros) en un año, tu retorno sobre tu capital sería de 3,000/25,000 = 12%, cuatro veces mayor a la revalorización del inmueble. Esto ocurre porque estamos usando un ratio de apalancamiento de 4 a 1. Por otro lado, el sencillo acceso a deuda (vía hipotecas), nos permite adquirir activos con una valoración de mercado a la que no podríamos acceder de otra forma. En el ejemplo, gracias a la hipoteca de 75,000 euros, podemos acceder a la compra de un activo valorado en 100,000, aun cuando solo poseemos 25,000 euros de capital. Esta facilidad para financiarse e invertir en base a deuda no la vamos a encontrar en otro tipo de activos.
- Los bienes inmobiliarios suelen ser un buen refugio frente a la inflación. Cuando los precios suben, se ven reflejados en el precio del alquiler, y a su vez, en el propio valor de la propiedad.
Inconvenientes de la inversión directa en bienes inmobiliarios:
- Una de las mayores desventajas es el riesgo de concentración. Al tratarse de activos caros, hay que tener mucho capital para poder diversificar vía inversión en diferentes geografías y tipo de inmueble. Si solo estás invertido en uno u dos inmuebles, el riesgo idiosincrático que asumes es altísimo. ¿Qué pasa si de repente hay una plaga en tu edificio?, ¿Y si sube el nivel del mar y te quedas sin bajo?, ¿Qué pasa si las empresas o empleo se van?, ¿Qué pasa si la natalidad baja de manera brusca en esa zona y la demanda de pisos cae en picado?
- Otra gran desventaja es que el bien raíz no es un activo líquido. Cuesta tiempo y dinero cerrar las transacciones de compra y venta.
- Comprar y gestionar activos inmobiliarios requiere de mucho tiempo y esfuerzo.
Otra manera de invertir en bienes inmuebles es de manera indirecta. Por ejemplo, a través de REITs (Real Estate Interest Trusts) o Socimis. Estas son empresas / sociedades de inversión muy reguladas, que poseen y gestionan bienes inmobiliarios, con ingresos que proceden fundamentalmente de la explotación de los mismos. Por ley, están obligadas a distribuir buena parte de los beneficios a los accionistas todos los años.
Ventajas de la inversión en REITs:
- Nos permiten estar diversificados en muchos activos inmobiliarios, sin necesidad de aportar un capital inicial elevado.
- La propia REIT se encarga de gestionar los inmuebles, por lo que no necesitas pasar por todo el trabajo y esfuerzo que esto conlleva.
- Históricamente, el conjunto de las REITs han dado muy buenos retornos, incluso por encima del mercado de las acciones y/o S&P500.
Desventajas de la inversión en REITs:
- Las REITs no dejan de ser sociedades, por lo que el nivel de correlación de los retornos con el mercado de las acciones va a ser mucho más alto que si inviertes directamente en los inmuebles.
- En caso de REITs no cotizadas (que son las menos), la inversión no es muy líquida la no poder comprar y venderse la acción en la bolsa de valores. Si la liquidez es importante para ti, mejor invertir en REITs cotizadas.
- Como comenté arriba, la inversión directa en inmuebles suele tener mejor fiscalidad asociada que la inversión en REITs
- Los REITs ofrecen al inversor un menor (o nulo) control sobre la toma de decisiones referente a la gestión y monetización del bien inmueble subyacente. De esto se encargan los gestores del propio REIT.
Dentro de las inversiones alternativas más populares y sensatas pues, se encuentra la inversión en bienes inmuebles. Hemos visto dos maneras de invertir en ellos, una directa y otra indirecta. Existen más maneras indirectas de tener exposición a bienes raíces, por ejemplo a través de crowfunding inmobiliario, pero este es un mercado no muy maduro y todavía existen riesgos considerables de pérdida total del capital invertido.
Materias Primas (Commodities)
La compra de materias primas (commodities en inglés) es otra de las inversiones alternativas más populares. Dentro de esta categoría se encuentran la compra de materias primas tipo oro, petróleo o trigo, entre otros.
Cabe destacar que las materias primas no son activos productivos como las acciones, bonos o los bienes inmobiliarios, ya que no generan flujos de caja. En terminología de inversión, se dice que al no generar flujos de caja, no poseen valor intrínseco. El valor para el tenedor de este activo es función únicamente del precio que alguien quiera pagar por ellos en el futuro. Muchos inversores clásicos no consideran comprar activos no productivos una inversión, sino que lo consideran especular.
Los principales motivos para la compra de materias primas son o bien especular (esperar que le precio del activo suba, ya sea por la inflación o por factores de oferta y demanda) o bien como cobertura. Un ejemplo de cobertura a continuación: si, por ejemplo, eres una empresa que utiliza el petróleo como materia prima principal para producir el bien que comercializas, muchas veces compensa comprar futuros de petróleo (lo que equivale a fijar el precio futuro de compra) para evitar fluctuaciones grandes en los márgenes y/o riesgo de quiebra si el precio de la materia prima fluctúa en tu compra.
En general, la gente que invierte o especula con estos activos no los compra directamente de manera física, ya que los costes asociados son muy elevados: organizar el traslado, en almacenamiento, mantenerlo bien protegido, etc. Lo hacen a través de instrumentos derivados (futuros, opciones, swaps, etc.). Los instrumentos derivados son activos financieros cuyo precio viene determinado por los movimientos en el precio de otro activo (lo que se le conoce como activo subyacente). En el ejemplo de arriba, el valor de los futuros de petróleo viene determinado por el valor del petróleo en sí. Los derivados nos permiten tener exposición a las variaciones en el precio del activo subyacente (petróleo en el ejemplo) sin necesidad de poseer el activo en cuestión.
Fondos de Cobertura (Hedge Funds), Fondos de Capital Riesgo (Private Equity & Venture Capital)
Dentro de inversiones alternativas podemos englobar algunas soluciones gestionadas como es el caso de los fondos de cobertura y los fondos de capital riesgo. Estos son vehículos de inversión colectiva, organizados de manera privada, en donde el capital de los inversores (limited partners) recaudado es gestionado por un grupo de expertos (general partners), que son los gestores del fondo, a cambio de una buena comisión.
A diferencia de los fondos de inversión al uso (mutal funds), los fondos de cobertura y fondos de capital privado están menos regulados, tienen más margen para hacer operaciones no ordinarias. Los requisitos de entrada para invertir en ellos son también mucho más exigentes.
Los hedge funds están sujetos a muy pocas restricciones en cuestión de donde, cómo y en qué pueden invertir. Levantan capital de particulares con un muy alto poder de inversión y patrimonio neto y de inversores institucionales (otros fondos, bancos, etc.). Debido a estar poco regulados, pueden seguir estrategias de inversión más complejas. Por ejemplo, pueden posicionarse en contra del movimiento del mercado o de una acción en concreto (y ganar dinero cuando estos activos pierden de valor) o utilizar apalancamiento. En general, son muy caros. Los suelen gestionar managers de altos vuelos. Las comisiones son elevadas, típicamente un 2% de la inversión / activos bajo gestión más un 20% de las ganancias de capital en cada ejercicio.
Los hedge funds han perdido algo de brillo en Wall Street en los últimos años, a favor de los fondos de capital riesgo (a los que se le conoce en inglés como private equity o venture capital funds). Estos fondos también tienen como inversor objetivo personas adineradas, family offices e inversores institucionales. Los fondos de venture capital se centran en comprar participaciones en pequeñas empresas con mucho potencial de crecimiento, start-up privadas no cotizadas, con el objetivo de vender esta participación más adelante a otros inversores institucionales o en el mercado secundario en caso de que la empresa crezca y salga a bolsa.
Por otro lado, los fondos de private equity se dedican a comprar empresas enteras más maduras, normalmente empresas con ineficiencias que están pasando dificultades económicas, para ‘mejorarlas’ y venderlas al mejor postor en una franja de tiempo que va, por regla general, de 4 a 7 años. La compra de estas empresas suele ser muy apalancada (con mucha deuda por detrás), lo que hace que los retornos a 5-7 años vista pueden ser muy altos si el fondo, que es el nuevo dueño, encuentra esas eficiencias y/o mejorar los beneficios en el corto y medio plazo.
Las inversiones en este tipo de fondos no suelen ser líquidas. La mayoría son fondos de capital cerrado en los que los inversores no pueden retirar el dinero cuando se les antoja. De todas maneras, al menos que seas un individuo con mucho capital, estos vehículos de inversión no están al alcance de la mano.
Otras Inversiones Alternativas
Existen muchas otras inversiones alternativas, como, por ejemplo: productos estructurados, criptodivisas, productos basados en el crowdlending & crowfunding, etc. El mundo de las inversiones alternativas es inmenso.
Recuerda que no todas estas inversiones son inversiones en bienes productivos (bienes que generan flujos de caja, tales como acciones, bonos o un apartamento alquilado). Algunas de estas inversiones alternativas ofrecen la ventaja de la diversificación, pero a muchas de ellas se las podría englobar dentro del campo de la especulación y no de la inversión. Recuerda la mayor parte del capital de los inversores sensatos está en inversiones financieras tradicionales (acciones, bonos y equivalentes al efectivo) y/o en inversiones inmobiliarias. A fin de cuentas, a largo plazo suele salir a cuenta invertir en bienes productivos.
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Sobre mí
¡Hola! Me llamo Manuel, soy español, ingeniero industrial y MBA, resido en Londres y tengo 33 años. El principal motivo por el que he creado esta web es que me he dado cuenta de que la mayoría de las personas no entienden conceptos financieros y de inversión básicos.
- Creo que encontrar la estabilidad financiera tiene impacto extremadamente elevado en la vida de las personas
- Pienso que tener una base de conocimientos financieros y de inversión sólida cuesta relativamente poco, no es un tema excesivamente complejo, aunque haya mucha gente en la industria financiera que lo quiera complicar por interés propio
- Creo que contenido de carácter financiero al que se puede acceder hoy en día en habla hispana, es escaso y en general de no muy alta calidad
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